Les prix ont reculé de 3.2% en 2025 après une décennie de hausse ininterrompue. S'agit-il d'une correction saine ou du début d'un cycle baissier prolongé ?
Le marché immobilier résidentiel suisse a connu 12 ans de hausse quasi ininterrompue entre 2010 et 2022. Les prix moyens ont plus que doublé dans certains cantons (Zoug, Genève, Zurich). Depuis fin 2024, le recul est amorcé.
| Segment | Variation prix 2025 | Volume transactions |
|---|---|---|
| Propriétés résidentielles | -3.2% | -18% |
| Appartements locatifs | -1.8% | -12% |
| Bureaux (centres villes) | -8.4% | -31% |
| Logistique/industriel | +2.1% | +5% |
| Immobilier de luxe | -5.7% | -22% |
La hausse des taux hypothécaires de 0.8% à 2.4% entre 2022 et 2024 a mécaniquement réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 35%. Dans un pays où le taux de propriétaires est déjà parmi les plus bas d'Europe (38%), la demande était déjà contrainte.
L'immigration nette reste élevée (+90'000 personnes en 2025), soutenant la demande locative. L'activité de construction est historiquement basse (offre contrainte). Les bilans des banques hypothécaires suisses sont solides — pas de risque systémique comparable à 2008.
Correction modérée de 5-8% supplémentaires sur 2026-2027, suivie d'une stabilisation. Pas de crack, mais pas de rebond immédiat non plus. Les REIT cotés suisses (PSP Swiss Property, Swiss Prime Site) offrent une exposition liquide avec décote de 15% par rapport à leur NAV — le point d'entrée commence à être intéressant.
L'immobilier de bureaux lausannois et zurichois reste sous pression avec le télétravail structurel. Les projets de promotion à risque élevé dans les zones touristiques (Verbier, Gstaad) affichent des délais de vente qui s'allongent significativement.
Disclaimer : Ce contenu est publié à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Finitrade ne détient pas de position sur les valeurs mentionnées.
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